La reconversión de inmuebles de oficinas a viviendas colectivas comenzó en los años ’80 en ciudades como Nueva York o Chicago ante la dificultad de adaptar los viejos edificios a las nuevas demandas del espacio de trabajo, y ante la inconveniencia o imposibilidad de demoler en enclaves centrales de las ciudades.
En la actualidad aquella experiencia de resiliencia “obligada” resulta de suma actualidad en realidades como la sudamericana, con centros urbanos despoblados o tugurizados en algunos horarios debido a la emigración residencial y comercial de fines del siglo pasado y, especialmente, luego de la pandemia 2020/21, que aceleró los procesos y trámites on-line.
Si bien el escenario actual sufre todavía de una gran incertidumbre, experiencias como aquellas norteamericanas, u otras actuales como el premio Bureaux-Logementsen Paris que busca fomentar las buenas prácticas de reconversión de oficinas en viviendas, son útiles para poner en contexto situaciones como la nuestra, donde propiedades en excelentes localizaciones y de buena construcción, permanecen hace tiempo vacías, con riesgo de perder totalmente su valor.
Algunas características de estos edificios concebidos para oficinas entre los años ’60 y ’80, dejaron de ser atractivas para las empresas: ya no cumplen con los estándares contemporáneos de superficies y sus actualizaciones en eficiencia energética, filtración de aire o nuevos ascensores son costosas y no garantizan su competitividad frente a los nuevos.
Paradójicamente, aquellas características, y algunas más, convierten estas propiedades en preciados “pacientes” para una reconversión adaptativa a viviendas. Por ejemplo, la ‘profundidad rentable’, es decir la distancia entre ascensores y fachada, cada vez mayor en las oficinas actuales, resulta en lo opuesto para las viviendas, ya que implica una mejor iluminación y ventilación natural. Además, los pisos o cielorrasos técnicos de las nuevas oficinas implican alturas entre losas mucho mayores a las necesitadas por los servicios de una vivienda, y esa es la altura de los edificios en cuestión.
Sin olvidar que la reutilización adaptativa de oficinas a viviendas extiende la vida de una estructura obsoleta o infrautilizada, ayudando a que entornos urbanos, como nuestros centros, evolucionen y ayuden a abordar la crisis de la vivienda, son varios los indicadores (sean en teorías urbanísticas o indicadores de bienes raíces) que hacen pensar en un futuro ya en acto en esta dirección.
Ricardo Sargiotti
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